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全國樓市拉開 跳水序幕？
"北京'五一'假期二手房成交僅31套，同比下滑超八成；深圳某樓盤單價降2000元再遭老客戶'維權'；南寧限購政策松動或引發'救市潮......"今年以來，無論是新房還是二手房，多地樓市經歷從"一房難求"到"降價甩賣"的驟變。尤其是近期，全國樓市呈現出瞭觀望心態漸濃，"看空"情緒彌漫的普遍特征。在全國整體信貸收緊，部分地區供應過剩的背景下，全國樓市是否拉開瞭"跳水"序幕？
多地出現降價"促銷"
"五一"假期，北京東三環雙井附近的合生國際一套三居室，降價150萬仍無人問津的報道讓輿論驚呼樓市"跳水"時代的到來。記者調查瞭解到，該套房從年初至今的掛牌價下降的確超過100萬。這雖然是極端案例，但北京多個區域主動降價的二手房業主卻比比皆是。
"附近的一套南北通透的兩居室又降瞭50萬。"這是位於北京市朝陽區北苑路附近一傢知名中介的經紀人趙先生，向記者推銷房子時說的第一句話。"降價50萬已經不是什麼新鮮事，隻要買賣雙方都誠心交易，一套房子砍下個幾十萬已不鮮見。"趙先生對記者說。
記者近日走訪多個中介門店和新房售樓處時發現，"降價""促銷"的聲音不絕於耳，而看房者卻寥寥無幾。北京大興區的一些剛需樓盤曾多次出現開盤即"日光"的現象，而如今某小區卻推出每平方米優惠5000元的"特價房"。一位銷售人員直言不諱地說："現在行情不行，我們就是變相降價。"
價格接連下挫的背後是成交量的持續低迷。根據中原地產研究中心統計數據，"五一"假期3天，重點監測的54個城市新建商品住宅簽約套數為9887套，同比下降超30%。一二線城市下降幅度最大。例如，北京新建住宅簽約169套，同比下降近八成；二手房成交僅31套，同比下跌達到82%。
"今年以來，全國樓市整體上的表現都十分低迷，降價現象也從年初的二三線城市向一線城市蔓延。"中國房地產學會副會長陳國強表示，與以往政策出臺引發樓市波動不同，這一輪變化是由於市場內部的供求關系和經濟基本面變化引起的，體現出市場規律。
數據顯示，今年1月至3月，全國房地產開發投資15339億元，同比增速比1-2月份回落2.5個百分點；住宅新開工面積同比下降27.2%；房地產開發企業到位資金同比增長6.6%，增速比去年全年下滑近20%。
"這次房地產市場的低迷不僅僅是成交量和價格的下跌，而是一系列數據的全面回落。"經濟學者馬光遠預測，今年房價全面下跌是大概率事件。
買賣雙方關系是否"反轉"？
專傢指出，今年以來房地產市場的持續低迷，除瞭受到長期積累的供求關系變化的影響外，信貸政策收緊是重要原因之一。
央行於4月25日發佈的統計報告顯示，3月末主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款餘額同比增長18.8%，增速比上年末降低0.3個百分點，這是我國房地產貸款增速時隔兩年首次出現高位回落。分析人士指出，隨著市場降溫，銀行對樓市的風險偏好回落，收縮瞭對房地產的信貸投放，而一季度房貸增速的回落又意味著二季度投資增速的下滑。
"資金鏈緊張不僅讓民間信貸年息缺錢急用哪裡汽車貸款信貸房屋銀行年息利率多少免費諮詢試算中小房企寸步難行，一些千億級房企的日子也不好過。"截至5月4日，滬深兩市共有117傢上市房企披露瞭一季報及業績預報。有61傢公司業績利潤出現同比下滑或虧損。隨著樓市預期改變，不少開發企業開始"以價換量"，甚至急於推盤。
中原地產統計數據顯示，北京預計5月入市的項目達40個，合計供應住宅將超過萬套。"現在買房不僅可以精挑細選，還能討價還價。""五一"期間輾轉於各大樓盤看房的張女士表示，行情不好的時候也怕房價繼續下跌不敢出手，"我們也想再等等。現在也有個現實的問題就是貸款利率太高"。
銀行對個人房貸的收緊的確增加瞭購房者的貸款難度和購房成本。"自去年12月起，購房者的首套房商業貸款平均利率一路走高。今年4月的平均水平達到6.各類優惠房貸信貸年息借貸增貸轉貸18%，為近25個月以來最高。而首套房貸中享受八五折利率優惠占比僅為1.33%，去年12月這一比例則超過60%。"鏈傢地產市場研究部分析師張旭說。
"不管開發企業和二手房業主是否情願，當前的現實是供需格局已經悄然生變。"中原地產首席分析師張大偉表示。位於北京東三環雙井地區一傢知名中介的經紀人宋先生則形象地描述市場供需變化，"以我個人的經驗，以前是十個人對一套房，現在是三個人對一套房。價格松動也就成為必然。"
又見政府"救市"
樓市持續低迷讓一些地方出手"救市"。安徽省銅陵市制定瞭政府將以團購方式籌集保障性安居工程住房、購房者可獲契稅補貼、放松住房公積金貸款條件等一系列利好政策；南寧市房管局此前發文決定，廣西北部灣經濟區內的北海等地戶籍居民傢庭可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。此外，天津濱海新區、溫州、長沙、杭州等地也有傳言稱正醞釀和討論松綁限購的可能性。
"無論地方政府是否願意承認，在經濟活力下降，財政收入縮水的情況下，類似的政策調整都是在設法給房地產市場增加溫度。"陳國強說，在調控政策持續多年、信貸政策持續收緊、樓市供應充足的情況下，這些救市行為對樓市的影響十分有限，也很難提高需求、提振市場價格。
"中國房地產市場非常復雜，存在著區域分化的問題，不能用總體的、統一的觀點去看待房價下跌問題。"中國房地產研究會副會長苗樂如表示，各地應該根據房地產市場的區域性特點，制定符合客觀實際的發展思路。
中國房地產業協會副會長朱中一認為，當前我國的房地產市場正處於房地產增速換擋期，即由過去的快速增長轉向理性平穩增長，這主要是由過去的普遍性需求向部分需求轉變，再加上政策上抑制投機投資，使消費者趨於理性，同時也處於房地產政策的完善期，主要是加快構建促進房地產市場平穩發展的長效機制。
"從'五一'假期樓市的表現來看，購房者深度觀望的情緒仍未有任何改善。"張旭認為，目前多數購房者認為房價未來還有進一步下降的可能性，這一點是導致當前需求深度觀望的最主要原因。在當前無論是從政策層面還是市場層面都尚未出現任何利好信號的背景下，5月市場出現明顯回溫的可能性很小，預計此輪市場的自發性調整還將持續一段時間。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/08172719523.shtml
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