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  "我們這邊也是學別人，別人怎麼改我們就怎麼改。我們是參照別人進行的自改。"上述柳州市國土局人士對本報表示。

  在柳州之前，包括廣東東莞厚街鎮萬達地塊、廣州蘿崗區地塊和湛江經濟開發區地塊均經歷瞭這樣一個"失而復得"的過程。

  一方面，由於萬達前期已經投入瞭很多人力物力，其他開發商要參與這些地塊的"二次競爭"非常難。以廣州蘿崗地塊為例，該地塊前期已存在在建工程，前期在建工程費用為1.45億元，競得人須在簽訂合同後30日內繳交該價款。這意味著如果是萬達之外的企業拿到該地塊，光成本就比萬達多出1.45億，劣勢相當明顯。

  這一價格與第一次出讓時相同。今年9月22日，該地塊"眾望所歸"被大連萬達商業地產股份有限公司以8.46億元總價收入囊中，這一價格也是該地塊出讓的底價。不過在11月初，柳州市國土局掛出瞭重新出讓的公告。

  爭議"萬達模式"

多地塊失而復得萬達拿地被指"私人定制"

  IMAX在華最大戰略合作夥伴為萬達院線，雙方早在2011年就達成戰略合作。

  柳州"拷貝"廣東

  以上對於競買人"快買快幹快竣工"以及開發能力"強而全"的要求，正是萬達的拿手好戲。

  為何將土地收回並重新出讓？對此，柳州市國土局相關人士對《第一財經日報》表示，柳州萬達地塊二次掛牌出讓系參照廣東的做法進行的整改，原因與廣東是一樣的。

  而此前包括廣州蘿崗萬達廣場地塊、湛江萬達廣場地塊和東莞厚街萬達地塊的兩次出讓公告中，最大的變化也正是刪除瞭有關"IMAX入駐"的條款。

  12月6日，根據東莞土地市場消息，一編號為2013WG072位於厚街鎮珊美村、寶屯村地塊網上開拍。經過1傢公司1輪報價，最終大連萬達商業地產股份有限公司直接加價1.08億元收入囊中，成交總價143480萬元。

  刪除"前置條件"

內容來自sina新聞

  緊接著的12月5日下午，"回爐"出讓的廣州蘿崗區車貸高雄鳥松車貸汽車貸款屏東竹田汽車貸款科學城(8.38, 0.13, 1.58%)KXC-K3-1地塊再度公開拍賣。在沒有競爭對手的情況下，該地塊由廣州蘿崗萬達廣場有限公司以8.3億元的底價奪得。

  對比柳州萬達地塊兩次出讓公告的最大變化不難發現，第一次出讓公告中要求的"自持地上建築面積不少於8000平方米的IMAX影城，包括一個IMAX影廳競買人在報名申請時須提交IMAX出具的入駐承諾函原件"被刪除掉。

  12月4日，湛江開發區萬達廣場投資有限公司以6.6668億元的價格將湛江經濟技術開發區PGC2013004地塊重新奪回。

  "這種條件，行業內一看就是為萬達量身設置的，又要求商業地產，又在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX入駐意向，除瞭萬達，還能有誰？"一位業內人士說，這種量身定制的方式一直都有。

萬達拿地被指私人定制同價復得廣西柳州地塊

  此間還有其他媒體報道稱，廣東省國土資源廳相關負責人稱，國土資源部監測到萬達在廣東的部分拿地項目涉嫌"前置條件"、"壟斷拿地"。昨日記者多次致電廣東國土廳負責人士，但電話一直無人接聽。

  這樣的"前置"條件違背瞭市場公平競爭的法則，不僅引起瞭其他企業的不滿，也引發瞭國土資源部的關註。根據廣東媒體援引省國土資源廳方面的說法，取消成交是國土資源部審查的結果，省廳並未參與。

  在廣東三塊萬達地塊被政府收回、二次出讓又被萬達競得後，廣西柳州萬達地塊也上演瞭類似的"失而復得"，就連價格都與第一次出讓時相同。

  "逆襲"毫無懸念

  盡管多幅地塊被收回，但在二次出讓中，萬達同樣沒有任何懸念地將這些地塊收入囊中。除瞭廣州蘿崗地塊加價1億外，東莞厚街、湛江、柳州地塊拿地價格均與第一次一樣，這也讓外界聯想，這樣的整改可能就是"走過場"，萬達重新收回這些地塊早在意料之中。

  對比柳州萬達地塊的兩次出讓公告可以發現，其中有關"IMAX入駐"這樣的"量身定制"條款最終被刪除。盡管萬達最終仍能實現"逆襲"，但其拿地模式正在遭受越來越大的挑戰。

  本報記者此前在現場看到，在蘿崗地塊被收回並準備二次出讓期間，往工地上輸送鋼筋、水泥與木材等建築材料的重型貨車絡繹不絕，各個片區均有大量工人正在施工，而接下來還將招聘更多的工人，展示中心的工作人員仍在向到訪客戶推介萬達廣場的產品。

  另一方面，即便刪除瞭"IMAX"這樣的前置條件，但其他一些條件和要求也基本上隻有萬達才能做到。例如，廣州蘿崗地塊在二次出讓公告中仍要求買傢"6個月內動工(打樁)建設，24個月內必須竣工並投入使用"。

  柳州萬達地塊的二次公告也提出，競買人需持有商業及配套設施面積不少於170000平方米，其中地上商業建築面積不少於85000平方米，地下商業及配套設施面積不少於84000平方米(含商業面積、配套用房及停車位面積)；自持旅館(五星級酒店)建築面積不少於35000平方米，該旅館配套床位可滿足500個；自持地上商業建築應配套建設面積不少於8000平方米的影城。

  柳州市國土資源局最新的一期土地出讓成果公告顯示，大連萬達以8.46億元的價格獲得瞭柳州市東環路東側的P(2013)27地塊。

  林小昭

  研究萬達的拿地模式不難發現，萬達拿地均在掛牌前期與地方政府達成共識，競拍日均幾乎以底價拿地，溢價率很低。

  例如，今年5月召開的柳州重點招商項目推進情況匯報會顯示，"通過一系列對接洽談，目前已有大連萬達、深圳海岸集團等6個強優企業與柳州市達成投資意向"。

  其中，柳州萬達廣場選址於東環大道，擬建設集購物、餐飲、文化、體育、娛樂等多種業態的"一站式 "綜合體。建成後，預計將提供8000個就業崗位，每年產生近億元稅收。"目前，項目正處於征地拆遷階段。"

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  今年3月4日的《湛江日報》則報道，昨日上午(3月3日)，市主要領導在京拜訪瞭萬達集團董事長王健林。雙方就如何加快推進湛江萬達廣場建設進行瞭交流探討，並初步明確項目力爭7月動工，2015年開業迎客。

  在這種前期達成共識的基礎上，萬達的拿地大多是以低價、底價競得。例如在前述四幅"逆襲"地塊的第一次出讓中，廣州地塊7.3億，底價7.2億；湛江地塊6.7億，底價6.2億；東莞地塊14.35億，溢價8.14%；柳州地塊8.46億，底價8.46億。

  不過，一個巴掌拍不響。萬達之所以能夠低價拿地，除瞭萬達自身的運作，地方政府的需求更為關鍵。萬達所拿地塊大多位於近郊區，這些地塊也是地方政府近期重點發展的區域。

  資料顯示，萬達這傢年收入1400億元的巨型企業擁有且已開業的萬達廣場79座、五星級酒店45傢、電影屏幕6000塊。上世紀90年代因為投身足球而揚名立萬的萬達目前已成為中國商業地產的龍頭品牌。

  合富置業首席市場分析師龍斌說，對地方政府來說，引進萬達這樣的知名企業可以帶動區域經濟發展，但通過市場競爭的話價格就比較高，萬達未必願意來，所以地方政府就願意犧牲地價方面的利益。

  龍斌還表示，一旦萬達進入後，就可以迅速提升周邊土地的價值。這樣一來，地方政府與萬達就實現瞭共贏。

  在這個過程中，萬達自然擁有更多的話語權。記者梳理各地媒體報道發現，很多地方政府大員都爭著赴北京拜訪王健林。對一些規模不大的三四線城市來說，爭取萬達落戶，也是提升城市形象、增強招商引資吸引力的重要籌碼。

  因此不難理解，為瞭吸引萬達落戶，地方政府往往會主動為萬達"量身定制"設置瞭很多競買人的條件，例如規定"影院至少有一個廳作為世界先進電影放映技術廳IMAX"這樣的苛刻條件，這樣的掛牌出讓也讓外界質疑為"蘿卜出讓"。

  龍斌認為，此次各地萬達地塊出讓風波並不會對萬達產生太大的影響，但市場競爭應該是公平競爭、程序公正，"關鍵在於規則，規則如果不公平，大傢肯定會有質疑。"

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/08482540808.shtml

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